راهنمای مرجع
قانون تملک آپارتمانها: راهنمای کامل + مواد مهم
هر تصمیمی در ساختمان — از تعیین شارژ تا انتخاب مدیر و برخورد با بدهکار — ریشه در «قانون تملک آپارتمانها» و آییننامهٔ اجرایی آن دارد. این مقاله راهنمای جامع و بهزبانِ سادهی این قانون است تا مدیر، مالک و مستأجر بدانند حق و تکلیفشان چیست. (این متن جنبهٔ آموزشی دارد؛ برای پروندههای خاص با وکیل یا کارشناس حقوقی مشورت کنید.)
فهرست مطالب
- این قانون چیست و کجا اجرا میشود؟
- قسمتهای اختصاصی و مشترک
- مادهٔ ۴: نحوهٔ تقسیم هزینههای مشترک
- مدیر، هیئتمدیره و مجمع عمومی
- مادهٔ ۱۰ مکرر: برخورد با بدهکار
- پرسشهای پرتکرار
این قانون چیست و کجا اجرا میشود؟
«قانون تملک آپارتمانها» مصوب سال ۱۳۴۳ و اصلاحات و آییننامهٔ اجرایی بعدی آن، چارچوبِ ادارهٔ ساختمانهایی است که مالکانِ متعدد دارند. این قانون تعیین میکند چه بخشهایی «اختصاصیِ» هر واحد و چه بخشهایی «مشترکِ» همه است، هزینهها چطور تقسیم میشود، مدیر چه اختیاری دارد و با بدهکار چطور برخورد میشود.
هر ساختمانی با بیش از یک مالک، مشمول این قانون است؛ حتی اگر ساکنین مستأجر باشند، بسیاری از تکالیف عملاً به بهرهبردار (ساکن) منتقل میشود.
قسمتهای اختصاصی و مشترک
تفکیک این دو، مبنای تقسیم هزینهها و مسئولیتهاست:
| قسمت اختصاصی (متعلق به یک واحد) | قسمت مشترک (متعلق به همه) |
|---|---|
| داخلِ واحد، دیوارهای داخلی | پی، ستونها، دیوارهای اصلیِ باربر، سقف |
| درِ ورودیِ واحد (سمتِ داخل) | راهپله، راهرو، ورودیِ اصلی، لابی |
| انشعابِ اختصاصیِ آب/برق/گاز | آسانسور، موتورخانه، تأسیساتِ مشترک |
| بالکنِ اختصاصی | حیاط، پشتبام، پارکینگِ مشاعی، فضای سبز |
نکته: پارکینگ و انباری اگر در سند به واحد اختصاص یافته باشند اختصاصیاند؛ در غیر این صورت مشاعی محسوب میشوند.
مادهٔ ۴: نحوهٔ تقسیم هزینههای مشترک
مهمترین و پرمناقشهترین مادهٔ این قانون. اصلِ آن دو بخش دارد:
۱) هزینههای مرتبط با مساحت (مثل تعمیراتِ سازه، عایقکاری، رنگِ نما): به نسبتِ مساحتِ هر واحد به کلِ مساحت تقسیم میشود.
۲) هزینههای غیرمرتبط با مساحت (مثل حقوقِ سرایدار و نگهبان، نگهداریِ تأسیساتِ مشترک): بهطور مساوی بین واحدها تقسیم میشود.
مگر آنکه در قراردادِ خصوصی یا مصوبهٔ مجمع، ترتیبِ دیگری مقرر شده باشد.
به همین دلیل، بسیاری از ساختمانها روشِ «ترکیبی» را انتخاب میکنند: بخشی از شارژ ثابت و مساوی، بخشی بر اساس متراژ. برای مثالهای عددیِ کامل، راهنمای محاسبهٔ شارژ ساختمان را ببینید.
مدیر، هیئتمدیره و مجمع عمومی
مجمع عمومی بالاترین رکنِ تصمیمگیری است و مدیر/هیئتمدیره را انتخاب میکند. مجمع با حضورِ مالکانِ بیش از نصفِ مساحت رسمیت مییابد؛ در نوبتِ دوم، بیش از یکسوم کافی است.
مدیر مسئولِ اجرای مصوبات، نگهداریِ مشاعات، جمعآوریِ شارژ، بیمهٔ ساختمان و حفظِ اسناد است. مدیر معمولاً برای دو سال انتخاب میشود و در برابرِ کوتاهی مسئولیتِ قانونی دارد. جزئیاتِ بیشتر در وظایف و اختیارات مدیر ساختمان.
تصمیمها باید در صورتجلسه ثبت شوند تا سندیت و ضمانتِ اجرا داشته باشند.
مادهٔ ۱۰ مکرر: برخورد با بدهکار
این ماده به مدیر ابزارِ قانونیِ وصول میدهد:
- مدیر بدهیِ واحد را با اظهارنامه مطالبه میکند.
- اگر ظرف ۱۰ روز پرداخت نشد، مدیر میتواند خدماتِ مشترک (آب گرم، شوفاژ، برقِ مشاعات و…) را برای آن واحد قطع کند.
- در صورتِ ادامهٔ خودداری، ادارهٔ ثبتِ محل بنا به تقاضای مدیر اجراییه صادر میکند و بدهی مانندِ اسنادِ رسمیِ لازمالاجرا وصول میشود.
شرطِ موفقیتِ این مسیر، مستندسازی است: صورتحسابِ روشن، ابلاغِ یادآوری و ثبتِ تاریخها. راهنمای مدیریت بدهکاران شارژ این مسیر را قدمبهقدم توضیح میدهد.
پرسشهای پرتکرار
آیا مستأجر هم باید شارژ بدهد؟
هزینههای جاری و مصرفی معمولاً با ساکن (مستأجر) است و هزینههای اساسی با مالک؛ جزئیات در شارژ با مستأجر است یا مالک؟
اگر واحدی خالی باشد، شارژ دارد؟
هزینههای ثابتِ نگهداری (که به سکونت وابسته نیستند) معمولاً به واحدِ خالی هم تعلق میگیرد؛ ملاک، مصوبهٔ مجمع است.
آیا مدیر میتواند بدون مصوبهٔ مجمع هزینهٔ بزرگ کند؟
هزینههای عادیِ نگهداری در اختیارِ مدیر است؛ اما هزینههای بزرگ و غیرمعمول نیاز به تصویبِ مجمع دارد.
قانون را در عمل اجرا کنید
خانهیار تقسیمِ هزینه بر اساس متراژ/نفرات/مساوی، صدور و وصولِ شارژ، رأیگیریِ مجمع و نگهداریِ اسناد را خودکار و شفاف میکند.
رایگان شروع کنیدبیشتر بخوانید: محاسبهٔ شارژ · وظایف مدیر · قوانین آپارتماننشینی